Kosztorys budowlany to – obok operatu szacunkowego – najważniejszy dokument finansowy w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu. W 2026 roku, przy obecnych procedurach bankowych, dokument ten nie jest już tylko formalnością, ale realnym testem rzetelności inwestora.

Jeśli kosztorys zostanie przygotowany niedbale, bank może zaniżyć kwotę kredytu lub całkowicie odrzucić wniosek. Oto przewodnik, który pomoże Ci przejść przez ten proces bezstresowo.

1. Formularz bankowy czy własny druk?

Większość banków (np. PKO BP, PEKAO SA, mBank) posiada własne, ustandaryzowane druki kosztorysu.

• Wskazówka: Zawsze pobieraj aktualny druk ze strony banku. Choć dane są podobne, struktura tabeli narzucona przez analityka bankowego musi zostać zachowana. Profesjonalny kosztorysant bez problemu przeniesie wyliczenia na formularz konkretnego banku.

2. Realizm cenowy (Klucz do akceptacji)

Banki posiadają własne bazy danych o cenach budowy 1 m² w danym regionie.

• Błąd: Próba sztucznego zaniżenia kosztów (by mieć mniejszy wkład własny) lub zawyżenia (by “wyciągnąć” więcej gotówki).
• Wymóg 2026: Obecnie średnie minima bankowe to ok. 3 500 – 4 800 zł za m². Jeśli Twoja wycena odbiega od tych widełek bez mocnego uzasadnienia, bank poprosi o korektę.

3. Niezbędne elementy kosztorysu bankowego

Aby dokument nie został odrzucony, musi zawierać:

• Podział na etapy (transze): Bank musi widzieć, co zrobisz za pierwsze 100 tys. zł, a co za kolejne. Typowe etapy to: stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, prace wykończeniowe.
• Terminarz prac: Przybliżone daty zakończenia poszczególnych etapów.
• Prace wykończeniowe niezbędne do zamieszkania: Bank nie skredytuje zakupu telewizora, ale musi widzieć w kosztorysie “biały montaż”, podłogi i wykończenie kuchni – elementy niezbędne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

4. Operat szacunkowy a kosztorys

Pamiętaj, że kosztorys musi być spójny z operatem szacunkowym przygotowanym przez rzeczoznawcę. Jeśli rzeczoznawca wyceni wartość domu po wybudowaniu na 800 tys. zł, a Twój kosztorys opiewa na 950 tys. zł – bank zauważy brak logiki i poprosi o wyjaśnienia.

3 najczęstsze powody odrzucenia kosztorysu przez analityka:

1. Nieuwzględnienie przyłączy: Zapomnienie o koszcie przyłącza wody, prądu czy gazu.
2. Zbyt niskie koszty robocizny: Przyjmowanie stawek “rodzinnych” zamiast rynkowych.
3. Brak podpisu osoby uprawnionej: Niektóre banki wymagają, aby kosztorys był podpisany przez osobę z uprawnieniami budowlanymi lub doświadczonego kosztorysanta.

Sekcja FAQ

1. Czy bank akceptuje kosztorysy przygotowane samodzielnie? Teoretycznie tak, ale w praktyce analitycy znacznie przychylniej patrzą na dokumenty opatrzone pieczątką kosztorysanta lub biura kosztorysowego. Buduje to wizerunek inwestora przygotowanego merytorycznie.

2. Ile kosztuje aktualizacja kosztorysu, jeśli bank poprosi o poprawki? W Kosztorysujemy.com.pl poprawki wynikające z uwag banku wykonujemy zazwyczaj w cenie usługi lub za symboliczną opłatą, jeśli zmiany są drastyczne.

3. Czy w kosztorysie do kredytu muszę podawać nazwy producentów materiałów? Nie. Bank interesuje standard (np. “dachówka ceramiczna”), a nie konkretna marka. Daje Ci to elastyczność podczas zakupów.

Podsumowanie

Dobrze przygotowany kosztorys to nie tylko “papierek do banku”. To Twoja mapa drogowa, dzięki której nie zabraknie Ci pieniędzy na montaż drzwi czy malowanie ścian pod koniec budowy.

Planujesz kredyt hipoteczny? Nie ryzykuj odrzucenia wniosku. Przygotujemy dla Ciebie kosztorys na formularzu dowolnego banku, zachowując wymagane minima cenowe.