Dostałeś do ręki gruby plik dokumentacji pełen tabel, skrótów i skomplikowanych wyliczeń? Dla laika kosztorys budowlany może wyglądać jak czarna magia. Jednak zrozumienie tego dokumentu to Twoja największa broń w rozmowach z wykonawcami.

Z tego przewodnika dowiesz się, na jakie parametry patrzeć, aby nie dać się oszukać i mieć pełną kontrolę nad budżetem.

1. Podstawowa struktura – co widzisz na stronie?

Większość profesjonalnych kosztorysów (np. z programów Norma lub Zuzia) składa się z podobnych elementów:

• Numer pozycji i podstawa nakładu: To kody (np. KNR), które mówią kosztorysantowi, jakie są normy czasowe i materiałowe dla danej pracy.
• Wyszczególnienie robót: Opis czynności (np. „Tynki wewnętrzne gładkie”).
• Jednostka miary i ilość: Ile metrów kwadratowych, sześciennych lub sztuk obejmuje dana pozycja.

2. Magiczny skrót R-M-S – o co w tym chodzi?

To najważniejsza część każdego kosztorysu. Wszystkie koszty dzielą się na trzy kategorie:

• R (Robocizna): Koszt pracy fachowców. Wyrażany w roboczogodzinach (r-g).
• M (Materiały): Wszystko, co zostanie wbudowane (cegły, beton, kable). Uwaga: sprawdź, czy wliczono „koszty zakupu” (transport i rozładunek).
• S (Sprzęt): Praca maszyn (koparki, dźwigi, rusztowania). Wyrażana w maszynogodzinach (m-g).

3. Narzuty – “ukryte” koszty, które są jawne

Pod koniec kosztorysu znajdziesz sekcję narzutów. Nie są to próby wyłudzenia pieniędzy, ale standardowe składniki ceny:

• Koszty Pośrednie (Kp): Wydatki, których nie da się przypisać do jednej cegły (np. pensja kierownika, ubezpieczenie budowy).
• Zysk (Z): Marża firmy budowlanej.
• VAT: Pamiętaj, że dla budownictwa mieszkaniowego stawka wynosi zazwyczaj 8%, a dla pozostałych 23%.

4. Przedmiar vs Obmiar – subtelna, ale ważna różnica

Wielu inwestorów myli te pojęcia:

• Przedmiar: Wyliczenie ilości robót przed ich wykonaniem (na podstawie projektu).
• Obmiar: Wyliczenie ilości robót po ich wykonaniu (rzeczywistość na budowie). Jeśli różnica między nimi jest duża, Twój budżet może być zagrożony!

Na co zwrócić szczególną uwagę? (Alert Inwestora)

1. Pozycje uproszczone: Jeśli kosztorys ma tylko jedną kolumnę „cena kompleksowa”, domagaj się rozbicia na RMS. Bez tego nie sprawdzisz, czy wykonawca nie zawyżył ceny materiałów.
2. Ilości “z ryczałtu”: Unikaj pozycji określonych jako „komplet” (kpl.) bez dokładnego opisu, co w ten komplet wchodzi.
3. Brakujące elementy: Sprawdź, czy pozycje kończą się na „stanie surowym”, czy uwzględniają np. montaż parapetów czy obsadzenie gniazdek.

Sekcja FAQ

1. Czy kosztorys inwestorski różni się wyglądem od ofertowego? Struktura jest niemal identyczna. Różnica polega na tym, że w inwestorskim ceny są średnimi rynkowymi, a w ofertowym – stawkami konkretnej firmy.

2. Co to jest KNR? To Katalogi Nakładów Rzeczowych. To takie “książki kucharskie” budownictwa, które mówią np., że ułożenie 1 m2 płytek powinno zająć określoną liczbę godzin i zużyć określoną ilość kleju.

3. Czy mogę negocjować narzuty? Tak! Zysk i koszty pośrednie to elementy, o które najczęściej toczą się negocjacje z firmami budowlanymi.

Podsumowanie

Zrozumienie kosztorysu to nie tylko kwestia cyfr, to kwestia bezpieczeństwa Twojej inwestycji. Jeśli dokument jest przejrzysty i rzetelny, ryzyko konfliktów z wykonawcą spada do zera.

Dostałeś kosztorys od firmy budowlanej i nic z niego nie rozumiesz? Prześlij go do nas! Wykonamy dla Ciebie audyt i sprawdzimy, czy ceny oraz ilości nie są zawyżone.

Dowiedz się więcej o tym, czym jest kosztorys ofertowy.