Kosztorys inwestorski (czasem także: kosztorys dla inwestora) to formalny dokument, który zawiera szczegółowe oszacowanie wszystkich kosztów planowanej inwestycji budowlanej. Jego celem jest ustalenie orientacyjnej wartości robót, materiałów, robocizny i pozostałych wydatków — zanim prace zostaną rozpoczęte.
Dlaczego kosztorys inwestorski jest ważny?
- Pozwala inwestorowi realnie zaplanować budżet — unikając „niespodzianek” podczas realizacji
- Ułatwia porównywanie ofert wykonawców
- Bywa wymagany przy ubieganiu się o finansowanie (np. kredyt budowlany)
- W procesach zamówień publicznych pełni rolę punktu odniesienia do wyceny i weryfikacji ofert
Warto pamiętać, że kosztorys inwestorski nie jest dokumentem wykonawczym — nie mówi „jak dokładnie zrobić” każdy etap, lecz raczej ile to może kosztować, na podstawie przyjętych założeń.
Jakie regulacje prawne dotyczą kosztorysu inwestorskiego?
- Podstawowym aktem regulującym zasady sporządzania kosztorysu inwestorskiego jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych.
- W przepisach często mówi się o metodzie kalkulacji uproszczonej jako podstawowej metodzie tworzenia kosztorysu inwestorskiego.
- W przypadku inwestycji publicznych lub zamówień publicznych kosztorys inwestorski musi być zgodny z wymogami Prawa Zamówień Publicznych oraz musi uwzględniać standardy formalne (np. weryfikację przedmiaru robót, elementy dokumentacji).
- W dokumentach akademickich i wytycznych inżynierskich pojawiają się szczegółowe rekomendacje dotyczące narzutów kosztów pośrednich, zysku oraz stawek robocizny na dany okres (np. w wytycznych AGH).
- Rodzaje kosztorysów budowlanych (i ich relacja do kosztorysu inwestorskiego)
- W praktyce branży budowlanej spotykamy kilka rodzajów kosztorysów — ważne, aby wiedzieć, czym się różnią:
| Typ kosztorysu | Zastosowanie | Charakterystyka |
| Kosztorys inwestorski | Dla inwestora przed rozpoczęciem prac | Dokument szacunkowy opisujący planowane koszty robót bazując na projekcie i założeniach |
| Kosztorys ofertowy | Sporządzany przez wykonawcę (firma) w odpowiedzi na zamówienie | Zawiera konkretne ceny oferowane przez wykonawcę dla poszczególnych prac |
| Kosztorys zamówienia / kosztorys przetargowy | Przy zamówieniach publicznych | Bazuje na kosztorysie inwestorskim, ale rozszerza go o szczegóły i formalne wymagania przetargowe |
| Kosztorys powykonawczy (rzeczywisty) | Po zakończeniu inwestycji | Pokazuje faktyczne wydatki poniesione w trakcie realizacji |
Kosztorys inwestorski jest więc punktem wyjścia — to on daje orientację, z którego branża i wykonawcy będą startować. W dalszych etapach — ofertowaniu, zamówieniach — dochodzi większa szczegółowość i konkretność.
Co powinien zawierać kosztorys inwestorski?
Aby kosztorys inwestorski spełniał wymagania formalne i merytoryczne, musi zawierać określone elementy. Poniżej kluczowe składowe:
- Strona tytułowa / dane identyfikacyjne
– nazwa i lokalizacja inwestycji / obiektu
– nazwa i adres inwestora oraz podmiotu wykonującego kosztorys
– imiona, nazwiska, funkcje i podpisy osób opracowujących kosztorys
– data wykonania kosztorysu
– wartość kosztorysowa robót (zazwyczaj bez VAT)
– inne formalne oznaczenia (np. kody CPV w zamówieniach publicznych) - Ogólna charakterystyka obiektu / opis techniczny
Krótki opis inwestycji lub robót: konstrukcja, typ, funkcja, powierzchnia, kluczowe parametry techniczne. - Przedmiar robót
Zestawienie ilości jednostek robót podstawowych (np. m², m³, szt.) z dokładnymi obliczeniami.
Ważne: przedmiar powinien być sporządzony w porządku technologicznym robót. - Kalkulacja uproszczona / metoda kosztorysowania
Zwykle kosztorys inwestorski sporządza się metodą kalkulacji uproszczonej: wartość kosztorysowa robót = suma (ilość jednostek × cena jednostkowa) + narzuty kosztów pośrednich i zysku. - Tabela wartości elementów scalonych
Elementy scalone to części obiektu lub grupy robót, dla których sumuje się wartość ich poszczególnych pozycji ( materiał + robocizna + narzuty ) - Założenia wyjściowe do kosztorysowania / kalkulacje szczegółowe
– zestaw założeń (np. normy zużycia materiałów, stawki robocizny, koszt transportów)
– kalkulacje szczegółowe poszczególnych cen jednostkowych i analiza nakładów rzeczowych - Koszty pośrednie i marża (zysk)
Do kosztów bezpośrednich (materiały, robocizna, sprzęt) dolicza się narzuty kosztów pośrednich i marży.
W wytycznych AGH przykładowo: koszty pośrednie ~ 68,9 %, zysk ~ 12 %. - Podsumowanie / całkowity koszt inwestycji
Suma wartości poszczególnych robót z uwzględnieniem narzutów i zysku daje wartość kosztorysową robót (zwykle bez VAT).
Często dołączany jest również wariant brutto (z VAT) jako orientacyjna wartość całkowita. - Załączniki i dokumenty pomocnicze
– dokumentacja projektowa / rysunki
– specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót
– szczegółowe kalkulacje, analizy cen, stawki referencyjne
– zestawienia materiałów, czas pracy maszyn - Uwagi formalne i ograniczenia
– kosztorys należy wykonywać z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (grosze)
– nie wolno zawyżać ilości robót w przedmiarze (np. dla uzyskania wyższej wyceny)
– kosztorys inwestorski ma zwykle ważność – niektóre instytucje akceptują go maksymalnie przez 6 miesięcy, chyba że zmienią się warunki rynkowe
Krok po kroku: jak sporządzić kosztorys inwestorski
Poniżej proponowany proces działania:
- Zgromadź pełną dokumentację
Projekt wykonawczy, specyfikacje techniczne, rysunki, założenia inwestora. Bez tego nie da się wiarygodnie oszacować kosztów. - Przeprowadź przedmiar robót
Określ ilości dla każdej pozycji robót, z dokładnymi obliczeniami, najlepiej w porządku technologicznym. - Zdobądź bieżące ceny jednostkowe
Materiały, stawki robocizny, wynajem maszyn, transport — najlepiej z wiarygodnych źródeł (np. publikacje cenowe typu Sekocenbud, ogłoszenia rynkowe) - Oblicz wartość pozycji (ilość × cena jednostkowa)
To część kalkulacji uproszczonej. - Zastosuj narzuty kosztów pośrednich i marży
Dodaj koszty ogólne, administracyjne, ubezpieczenia, logistykę oraz planowany zysk. - Stwórz tabelę elementów scalonych
Zgrupuj wartości z poszczególnych pozycji w logiczne całości konstrukcyjne lub technologiczne. - Zweryfikuj i sprawdź spójność
Przejrzyj założenia, sprawdź czy wszystkie robót zostały ujęte, czy nie ma błędów matematycznych. - Dodaj dokumenty pomocnicze jako załączniki
Weryfikowalność jest kluczowa przy odbiorze kosztorysu przez instytucje finansujące lub komisje przetargowe. - Ustal rezerwę budżetową
W praktyce często dodaje się rezerwę (np. 5-10 %) na nieprzewidziane wydatki lub ryzyka. - Zaktualizuj kosztorys w razie zmian rynkowych
Jeśli od daty sporządzenia do momentu rozpoczęcia robót minęło dużo czasu (zmiana cen materiałów, stawek pracy), warto zrobić korektę kosztorysu.
Ile kosztuje wykonanie kosztorysu inwestorskiego?
Ceny usług kosztorysanta lub firmy kosztorysowej zależą od:
- stopnia skomplikowania projektu
- powierzchni, technologii, liczby branż
- lokalnych warunków (dostępność materiałów, stawki rynkowe)
- doświadczenia wykonawcy
Na rynku usług budowlanych można spotkać oferty od kilkuset do kilku tysięcy złotych za kosztorys domu jednorodzinnego.
Warto pamiętać, że dobrze wykonany kosztorys to inwestycja — błędy lub niedoszacowania mogą kosztować znacznie więcej w trakcie budowy.
Najnowsze wytyczne i trendy w kosztorysowaniu (2025)
- W wytycznych uczelni technicznych (AGH) podano stawki odniesienia: base robocizny ~ 34 zł netto/godzina, koszty pośrednie ~ 68,9 %, zysk ~ 12 %.
- W praktyce dąży się do bardziej szczegółowego rozbicia pozycji kosztorysowych — unikanie scalania robót o zbyt szerokim charakterze, by uniknąć „uproszczeń” zbyt ogólnych.
- Adaptacja norm cenowych okresowych — np. publikacje cenowe (Sekocenbud, regiony) jako bazy wyjściowej przy kalkulacji cen jednostkowych, a nie poleganie jedynie na ofertach lokalnych.
- Rosnąca rola narzutów kosztów pośrednich (administracja, transport, BHP itp.), które muszą być starannie udokumentowane.
- W zamówieniach publicznych zwraca się szczególną uwagę na zgodność formalną przedmiaru i kosztorysu — by uniknąć odrzucenia dokumentacji z przyczyn formalnych.
- Przy dynamicznych zmianach cen materiałów (inflacja, kryzysy łańcuchów dostaw) coraz częściej stosuje się indeksację lub klauzule zmian cen w umowach powiązanych z kosztorysem.
FAQ — najczęściej zadawane pytania
1. Co to jest kosztorys inwestorski i czy muszę go mieć?
Kosztorys inwestorski to dokument szacunkowy, który określa przewidywane koszty inwestycji budowlanej. Nie zawsze jest prawnie wymagany, ale bardzo przydatny — szczególnie przy staraniu się o finansowanie lub porównywaniu ofert wykonawców.
2. Kiedy należy zrobić kosztorys inwestorski?
Zanim rozpoczną się prace budowlane — najczęściej już na etapie projektu wykonawczego lub wyboru koncepcji — by mieć punkt odniesienia kosztowego.
3. Jakie metody kosztorysowe stosuje się w kosztorysie inwestorskim?
Najczęściej metoda kalkulacji uproszczonej (ilość × cena jednostkowa + narzuty). W przypadku braku podstaw do takiej metody można stosować inne metody dopuszczone w przepisach.
4. Czy kosztorys inwestorski uwzględnia VAT?
Wartość kosztorysowa robót zazwyczaj podaje się bez VAT. W dokumentach pomocniczych lub jako wariant orientacyjny można dołączyć też wersję z VAT.
5. Jak długo jest ważny kosztorys inwestorski?
To zależy od instytucji lub umowy — standardowo przyjmuje się, że kosztorys jest aktualny przez ok. 6 miesięcy, chyba że zmienią się warunki rynkowe (np. ceny materiałów).
6. Ile kosztuje wykonanie takiego kosztorysu?
Cena zależy od wielkości i skomplikowania inwestycji, ale dla domu jednorodzinnego można się spotkać z ofertami od kilkuset do kilku tysięcy złotych.
7. Czy mogę samodzielnie przygotować kosztorys inwestorski?
Tak, ale wymaga to wiedzy technicznej, znajomości cen materiałów, stawek robocizny i norm kosztorysowych. Ryzyko błędu jest wyższe, dlatego wielu inwestorów decyduje się na zlecenie kosztorysu doświadczonemu kosztorysantowi.
8. Co odróżnia kosztorys inwestorski od kosztorysu ofertowego?
Kosztorys inwestorski jest tworzony przez lub dla inwestora jako dokument orientacyjny (klucz do budżetu). Kosztorys ofertowy sporządza wykonawca i zawiera konkretne ceny robót, często w ramach przetargu.
9. Co zrobić, gdy ceny materiałów zmienią się po wykonaniu kosztorysu?
Można wprowadzić korektę kosztorysu (aktualizacja) lub zastosować klauzule indeksacyjne w umowach z wykonawcami, które pozwalają na dostosowanie cen do zmian rynkowych.
10. W jaki sposób uniknąć najczęstszych błędów w kosztorysie?
- Dokładny i kompletny przedmiar robót
- Nie scalanie zbyt wielu robót w jedną pozycję
- Rzetelne źródło cen jednostkowych
- Właściwe narzuty kosztów pośrednich
- Rezerwa na ryzyka
- Weryfikacja i korekta przed publikacją