Kosztorys różnicowy a powykonawczy – czym się różnią i kiedy który stosować?
Pojęcia kosztorys różnicowy i kosztorys powykonawczy często pojawiają się obok siebie przy rozliczaniu inwestycji budowlanych. Dla wielu inwestorów i wykonawców te nazwy brzmią podobnie, ale w praktyce oznaczają dwa różne podejścia do rozliczenia robót. Zrozumienie tych różnic jest kluczowe, żeby poprawnie rozliczyć kontrakt i uniknąć nieporozumień.
Poniżej wyjaśniamy:
czym jest kosztorys powykonawczy,
czym jest kosztorys różnicowy,
kosztorys różnicowy a powykonawczy – najważniejsze różnice,
kiedy stosuje się który dokument.
Czym jest kosztorys powykonawczy?
Kosztorys powykonawczy to dokument, który pokazuje rzeczywisty zakres i koszt robót wykonanych na budowie. Opiera się na stanie faktycznym, a nie na planach.
W kosztorysie powykonawczym znajdziesz m.in.:
listę wszystkich robót, które zostały wykonane,
ilości robót według pomiarów powykonawczych,
wycenę robót zgodnie z przyjętymi stawkami,
uwzględnione roboty dodatkowe i zamienne,
pełne podsumowanie wartości inwestycji po zakończeniu robót.
Najczęściej sporządza się go, gdy:
umowa przewiduje rozliczenie wg faktycznie wykonanych robót,
w trakcie realizacji zaszły istotne zmiany,
potrzebne jest pełne, szczegółowe rozliczenie całej inwestycji.
Czym jest kosztorys różnicowy?
Kosztorys różnicowy to dokument, który pokazuje różnice między stanem pierwotnym a stanem po zmianach. Nie odtwarza całego kosztorysu od zera, tylko skupia się na tym, co uległo zmianie.
W kosztorysie różnicowym zazwyczaj ujmuje się:
roboty, które dodano w stosunku do kosztorysu ofertowego/inwestorskiego,
roboty, które odjęto lub zmniejszono,
różnice w ilościach robót w stosunku do przedmiaru,
wynikową różnicę wartości (na plus lub minus).
Można powiedzieć, że kosztorys różnicowy odpowiada na pytanie:
O ile i dlaczego wartość umowy zmienia się w stosunku do pierwotnych założeń?
Stosuje się go szczególnie, gdy:
pojawiły się roboty dodatkowe lub zamienne,
konieczne jest rozliczenie zmian zakładanych w aneksie,
nie ma potrzeby tworzenia pełnego kosztorysu powykonawczego, a jedynie rozliczenia różnic.
Kosztorys różnicowy a powykonawczy – najważniejsze różnice
Choć oba dokumenty dotyczą rozliczeń, ich rola jest inna:
1. Zakres ujętych robót
Kosztorys powykonawczy – obejmuje całość wykonanych robót (pełny obraz inwestycji).
Kosztorys różnicowy – obejmuje tylko różnice względem pierwotnego kosztorysu lub przedmiaru (dodatki, ujemne, zmiany).
2. Cel dokumentu
Powykonawczy – służy do końcowego, pełnego rozliczenia inwestycji po zakończeniu robót.
Różnicowy – służy do rozliczenia zmian w stosunku do umowy lub kosztorysu ofertowego (np. aneksy, roboty dodatkowe).
3. Sposób sporządzania
Powykonawczy – wymaga przygotowania przedmiaru powykonawczego, wprowadzenia wszystkich ilości, często opracowywany „od zera” w odniesieniu do stanu rzeczywistego.
Różnicowy – bazuje na istniejącym kosztorysie (ofertowym/inwestorskim) i pokazuje tylko to, co się zmieniło: różnice w ilościach, nowe pozycje, usunięte pozycje.
4. Forma rozliczenia
Powykonawczy – najczęściej stosowany, gdy rozliczamy się „według faktycznie wykonanych robót”.
Różnicowy – stosowany, gdy podstawą rozliczenia jest kosztorys ofertowy (ceny i zakres), a zmiany są rozliczane jako dodatki/odjęcia.
Kiedy wybrać kosztorys powykonawczy, a kiedy różnicowy?
Kosztorys powykonawczy – lepszy, gdy:
inwestycja ma dużo zmian i pierwotny kosztorys przestał odzwierciedlać rzeczywistość,
rozliczenie ma być maksymalnie precyzyjne i kompletne,
inwestor (lub bank, urząd) wymaga pełnego kosztorysu po zakończeniu robót,
umowa przewiduje rozliczenie „według faktycznie wykonanych robót”.
Kosztorys różnicowy – wystarczający, gdy:
większość robót wykonano zgodnie z pierwotnym kosztorysem,
potrzebne jest jedynie rozliczenie robót dodatkowych, zamiennych lub różnic w ilościach,
strony chcą szybko domknąć rozliczenie zmian bez przebudowy całego kosztorysu.
W praktyce często stosuje się oba dokumenty:
kosztorys powykonawczy pokazuje pełen obraz,
kosztorys różnicowy może stanowić załącznik/aneks, który szczegółowo rozlicza tylko zmiany.
Zamów indywidualną ofertę
Otrzymaj indywidualną ofertę na kosztorys lub świadectwo charakterystyki energetycznej. Wyślij wiadomość e-mail lub zadzwoń i otrzymaj szczegółową wycenę. Zapraszamy do kontaktu – rozwiejemy wszelkie wątpliwości odpowiadając na każde z Państwa pytań.
Jak podejść do rozliczeń – praktyczna wskazówka
Jeżeli zastanawiasz się:
„Czy w moim przypadku lepszy będzie kosztorys różnicowy, czy powykonawczy?”
warto odpowiedzieć sobie na dwa pytania:
Czy pierwotny kosztorys nadal dobrze odzwierciedla zakres robót?
jeśli tak – można często zastosować kosztorys różnicowy,
jeśli nie – lepszy będzie pełny kosztorys powykonawczy.
Jakie są wymagania umowy / inwestora / instytucji?
czasem forma rozliczenia jest wprost określona w kontrakcie,
przy zamówieniach publicznych obowiązują konkretne procedury.
Na kosztorysujemy.com możesz zlecić opracowanie zarówno kosztorysu powykonawczego, jak i kosztorysu różnicowego, a także doradztwo, jaka forma będzie najlepsza dla konkretnej inwestycji.
Kosztorys powykonawczy – pełne odzwierciedlenie rzeczywistego zakresu i kosztu robót po zakończeniu inwestycji.
Kosztorys różnicowy – dokument rozliczający tylko różnice w stosunku do pierwotnego kosztorysu lub przedmiaru.
Oba narzędzia służą rozliczaniu budowy, ale mają inne zastosowania i różną szczegółowość.
Świadome dobranie rodzaju kosztorysu pozwala uniknąć sporów, przyspiesza odbiory i ułatwia współpracę między inwestorem a wykonawcą.
1. Czym różni się kosztorys różnicowy od powykonawczego?
Kosztorys powykonawczy obejmuje cały zakres faktycznie wykonanych robót – pokazuje pełny obraz inwestycji po zakończeniu prac. Kosztorys różnicowy skupia się tylko na zmianach względem kosztorysu ofertowego lub przedmiaru, czyli na robotach dodatkowych, zamiennych oraz różnicach w ilościach. W praktyce kosztorys powykonawczy służy do pełnego rozliczenia inwestycji, a różnicowy – do rozliczenia samych zmian.
2. Kiedy wystarczy kosztorys różnicowy, a kiedy trzeba sporządzić kosztorys powykonawczy?
Kosztorys różnicowy wystarczy zwykle wtedy, gdy większość robót wykonano zgodnie z pierwotnym kosztorysem, a zmiany dotyczą tylko części zakresu – np. kilku pozycji robót dodatkowych. Pełny kosztorys powykonawczy jest potrzebny, gdy w trakcie budowy zaszło dużo zmian, zakres robót znacznie odbiega od założeń lub gdy umowa i inwestor wymagają rozliczenia na podstawie faktycznie wykonanych ilości robót.
3. Czy można jednocześnie stosować kosztorys różnicowy i powykonawczy?
Tak, w wielu przypadkach stosuje się oba dokumenty równolegle. Kosztorys powykonawczy przedstawia pełen zakres wykonanych robót i ich wartość, a kosztorys różnicowy stanowi czytelny załącznik rozliczający wyłącznie różnice względem kosztorysu ofertowego. Takie podejście ułatwia zarówno inwestorowi, jak i wykonawcy zrozumienie, skąd biorą się zmiany w wartości kontraktu.
4. Kto powinien sporządzić kosztorys różnicowy, a kto powykonawczy?
Dane o faktycznie wykonanych robotach i zmianach zazwyczaj przygotowuje wykonawca, natomiast samo opracowanie kosztorysu różnicowego i powykonawczego często zleca się profesjonalnemu kosztorysantowi. Dzięki temu dokumenty są sporządzone zgodnie ze standardami, w oparciu o właściwe katalogi norm i cenniki, co ułatwia ich akceptację przez inwestora, bank czy urząd.
5. Czy kosztorys różnicowy może zastąpić kosztorys powykonawczy?
Nie zawsze. Kosztorys różnicowy pokazuje jedynie różnice w stosunku do kosztorysu ofertowego lub przedmiaru, więc nie zastąpi pełnego kosztorysu powykonawczego, gdy wymagane jest kompleksowe rozliczenie całej inwestycji. Jeśli instytucja lub inwestor oczekuje dokumentu przedstawiającego całość robót i finalny koszt, kosztorys powykonawczy będzie dokumentem nadrzędnym, a różnicowy może pełnić funkcję uzupełniającą.