Kosztorys powykonawczy robót budowlanych to jeden z kluczowych dokumentów kończących proces inwestycyjny. Pokazuje on, ile naprawdę kosztowały wykonane prace, jakie roboty zrealizowano, jakie były ilości robót oraz jakie koszty poniósł inwestor. W odróżnieniu od kosztorysu ofertowego czy inwestorskiego, nie opiera się na założeniach, lecz na rzeczywistym stanie robót na budowie.

Na stronie kosztorysujemy.com możesz dowiedzieć się, jak poprawnie przygotować taki dokument, a także zlecić opracowanie kompletnego kosztorysu powykonawczego robót budowlanych doświadczonym kosztorysantom.

Czym jest kosztorys powykonawczy robót budowlanych?

Kosztorys powykonawczy robót budowlanych to szczegółowe zestawienie:

• zakresu rzeczywiście wykonanych robót,

• ilości poszczególnych prac (przedmiar powykonawczy),

• cen jednostkowych i wartości pozycji,

• kosztów robocizny, materiałów i sprzętu,

• robót dodatkowych i zamiennych,

• łącznej wartości inwestycji po zakończeniu robót.

Jest to dokument, który często stanowi:

• podstawę końcowego rozliczenia z inwestorem,

• element dokumentacji powykonawczej,

• załącznik do wniosków kredytowych i rozliczeń z bankiem,

• materiał dowodowy przy ewentualnych sporach.

Kiedy wymagany jest kosztorys powykonawczy robót budowlanych?

Kosztorys powykonawczy zazwyczaj jest potrzebny, gdy:

• inwestycja jest rozliczana na podstawie rzeczywiście wykonanych robót,

• w trakcie realizacji pojawiły się istotne zmiany zakresu,

• pojawiły się roboty dodatkowe lub zamienne,

• mamy do czynienia z zamówieniami publicznymi i dokładną kontrolą kosztów,

• bank, urząd lub inna instytucja wymaga dokumentu potwierdzającego koszt i zakres robót,

• strony chcą mieć pełne, przejrzyste rozliczenie inwestycji.

W praktyce przy większych budowach kosztorys powykonawczy robót budowlanych jest standardem – bez niego trudno o jednoznaczne rozliczenie.

Co powinien zawierać kosztorys powykonawczy robót budowlanych?

Choć nie ma jednego urzędowego formularza, dobry kosztorys powykonawczy powinien zawierać określony zestaw informacji.

1. Dane ogólne inwestycji

• nazwa zadania (np. „Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego”),

• adres inwestycji,

• dane inwestora i wykonawcy,

• numer umowy, aneksów, pozwolenia na budowę,

• data sporządzenia kosztorysu powykonawczego robót budowlanych.

2. Podstawa opracowania

• projekt budowlany lub wykonawczy,

• kosztorys ofertowy / inwestorski (jeśli istniał),

• przedmiar robót,

• umowy i aneksy,

• dziennik budowy, protokoły konieczności, protokoły odbioru, uzgodnienia.

3. Zakres wykonanych robót

• opis robót zrealizowanych w trakcie inwestycji (roboty ziemne, fundamenty, konstrukcja, ściany, tynki, dach, elewacje, itp.),

• wyszczególnienie robót dodatkowych i zamiennych,

• wskazanie robót niewykonanych, jeśli różnią się od pierwotnego zakresu.

4. Przedmiar powykonawczy

To serce dokumentu:

• opis robót,

• jednostka miary (m, m², m³, szt., kpl.),

• ilość faktycznie wykonanych robót,

• ewentualne podział na branże lub działy (konstrukcje, wykończenia itd.).

5. Podstawy wyceny

• zastosowane katalogi norm (np. KNR, KNNR, inne katalogi branżowe),

• źródła cen: cenniki, bazy cenowe, stawki umowne,

• przyjęte stawki robocizny, sprzętu i materiałów,

• narzuty: koszty pośrednie, zysk, ewentualne inne składniki.

6. Tabela kosztów

W tej części pojawiają się wszystkie liczby:

• cena jednostkowa każdej pozycji,

• wartość pozycji (ilość × cena),

• wyodrębnienie wartości robocizny, materiałów, sprzętu,

• zestawienie robót dodatkowych i zamiennych.

7. Podsumowanie kosztów

• łączna wartość robót budowlanych,

• podział na działy/branże (np. stan surowy, wykończenia, instalacje),

• wartość netto, VAT, wartość brutto,

• porównanie z kosztorysem ofertowym – różnice kwotowe i zakresowe.

8. Oświadczenia, podpisy, akceptacja

• dane i podpis osoby sporządzającej kosztorys powykonawczy,

• miejsce na akceptację inwestora / inspektora nadzoru,

• ewentualne dodatkowe oświadczenia (np. o zgodności z rzeczywistym zakresem robót).